Como calcular el valor de un inmueble. Métodos de valoración.

Corría el año 1.611, durante el reinado de Felipe III, cuando el Duque de Osuna, Don Pedro Téllez-Girón, aspiraba a ser nombrado Virrey de Nápoles y Sicilia. Un reino que, por aquel entonces, se hallaba en la ultima miseria, empobrecido y devastado, pero con un extraordinario valor estratégico para la dominación del Mediterráneo. Fue entonces cuando el amigo y secretario del Duque, Don Francisco de Quevedo, le dijo aquella frase que tanta fortuna hizo, y que popularizó tres siglos más tarde Antonio Machado. “Sólo el necio confunde valor y precio”.
“Precio es lo que pagas, el valor es lo que recibes”. A través de estas palabras, el inversor y empresario Warren Buffett indica que el precio de una compañía es su cotización en el mercado y es un dato conocido. Pero cuando hablamos de valor, se trata del precio que realmente debería tener, y para conocerlo está detrás el verdadero trabajo del analista financiero.

Este mismo razonamiento, lo podemos aplicar a la hora de tomar la decisión de comprar o vender un inmueble. Así, una buena compra, entendida como el pago de un precio razonable en el momento oportuno, repercutirá en el devenir de nuestra empresa. Pero, una adquisición efectuada en un mal momento, o a un precio excesivo, nos puede llevar a la quiebra.
Valorar un inmueble no es una tarea fácil de calcular, no es una ciencia exacta, y es que el valor de un inmueble, entendido como una cifra exacta, no existe. Es más, se concibe más bien como un rango de valores de apreciación subjetiva, sometidos a distintos escenarios e hipótesis futuras.
A la hora de calcular el valor de un inmueble, existen dos métodos de valoración generalmente aceptados:
• La Valoración Relativa
• Y el Descuento de Flujos de Efectivo
El método más usado, pero a su vez el procedimiento menos recomendable, es el de la Valoración Relativa.

Este método parte de la base de que, para calcular el valor de un inmueble, se utiliza como comparación el precio de otros inmuebles de localización cercana y características similares, aplicando al final diferentes correctores de valoración relativos a las diferencias que puede haber con los inmuebles con los que se han comparado.

Así, poniendo un ejemplo sencillo, queremos calcular el valor de un inmueble de 100 m2 en una zona céntrica y que cuenta con plaza de garaje, sabiendo que el inmueble necesita una pequeña remodelación de unos 25.000 euros.

Sabemos que en la zona se pagan aproximadamente 3.000 euros por m2 por inmuebles de tamaño y características similares, sin plaza de garaje y sin necesidad de remodelación.

Para calcular el valor del inmueble multiplicaremos su superficie por el precio por metro cuadrado, lo que nos da un total de 300.000 euros. A ese precio le restamos los gastos necesarios para su remodelación, dando como resultado 275.000 euros. Si además se pagan unos 50.000 euros por los garajes en esa zona, añadiremos el valor del garaje para la obtención del valor total del inmueble. Por tanto, el resultado del valor del inmueble mediante la Valoración Relativa es de 325.000 euros.

Pero ¿Por qué no es recomendable este método para calcular el valor de inmuebles?. El principal problema es que, en este método, no estamos teniendo en cuenta la posible sobrevaloración en los precios de los inmuebles que utilizamos como comparación.

Este método puede servir para especular con inmuebles, pero si lo que queremos es calcular el valor intrínseco de un inmueble debemos utilizar el método de Descuento de Flujos de Efectivo.

El análisis mediante el Descuento de Flujo de Efectivo es la base para valorar cualquier tipo de activo financiero, y entre ellos sirve para valorar inversiones inmobiliarias.

El concepto que subyace en este método en sí es simple:

“el valor de un euro hoy vale más que un euro en el futuro”.

Este método, suele ser el más utilizado para valorar inmuebles, cuando existen expectativas de continuidad y funcionamiento. Igualmente, la tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que esperamos obtener de nuestra inversión. Esta tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores.

En primer lugar, las alternativas de inversión que tengamos, y en segundo lugar el riesgo intrínseco de la inversión.

Por tanto, exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa.

Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a inmuebles cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestos a mayores riesgos. Así, la certeza y estabilidad de los flujos determinará el riesgo asumido, y por tanto la tasa de descuento.

El valor de un activo es simplemente la suma de todos los flujos de efectivo futuros que se descuentan en función del riesgo asumido. En la práctica, el momento en el que se generan los flujos de caja y la probabilidad de que estos terminen por materializarse influyen en gran medida en el precio que un inversor estará dispuesto a pagar por un activo.

Para calcular el valor de un inmueble mediante Descuento de Flujos de Efectivo tendremos en cuenta, entre otros, los siguientes datos:

• Los ingresos esperados por alquiler.
• El porcentaje de tiempo aproximado en el que el inmueble estará alquilado y los inquilinos estén pagando.
• El coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI).
• El coste anual de las reparaciones o seguros.
• El coste anual de los gastos de comunidad.
• Otros gastos.
• Los impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario.
• El incremento estimado de los beneficios a largo plazo.
• La tasa de descuento que queramos aplicar.
• Así como otros gastos iniciales (Rehabilitación, amueblado, etc….)

Cuando se compara una inversión con otra, es mejor evaluarla sobre una base no apalancada porque el apalancamiento crea un «ruido» innecesario a la hora de valorar un activo respecto a su capacidad de generar flujos y los factores de riesgo.

Un error común entre algunos inversores es forzar rendimientos apalancados, ignorando los componentes de riesgo de la operación. El uso responsable del apalancamiento financiero mejorará el rendimiento del capital aportado, pero no cambiará el valor inherente del activo. La fórmula básica para el análisis es:

VA = CF1 / (1+r)1 + CF2 / (1+r)2 +…. + CFn / (1+r)n

Donde, CF son los Flujos de caja generados, y r es la Tasa de descuento.

Para determinar el valor de un inmueble necesitamos predecir todos los flujos de efectivo futuros y calcular su valor actual.

Por ejemplo, si quisiéramos saber el valor de un flujo de efectivo de 1.000,00 euros que se extiende por un periodo de 3 años con una tasa de descuento del 5%, la fórmula sería la siguiente:

VA = 1.000 / (1+0,05)1 + 1.000 / (1+0,05)2 + 1.000 / (1+0,05)3 = 2.723,24

El valor presente de la cantidad de dinero que vamos a recibir en el futuro es de 2.723,24 euros, el inversor ganará un 5% de rentabilidad sobre este flujo de efectivo. La tasa de descuento es por tanto la rentabilidad requerida por el inversor en virtud del riesgo asumido.

El principal inconveniente de este método es que la valoración está muy afectada por el valor que toman las variables, en especial, por la tasa de descuento.

Por lo tanto, hay que tener en cuenta que un descuento de flujos puede tener muchos fallos y una utilidad limitada, pero si sabemos interpretarlo bien y las limitaciones que tiene, puede ser una referencia muy buena para la valoración de un inmueble.

A pesar de este inconveniente, el análisis de Descuento de Flujos de Efectivo es el método más completo utilizado para evaluar todos los factores de riesgo, tanto del activo, como del plan de negocio, asociados a las inversiones inmobiliarias.

Como inversor, comprender cómo funciona el descuento de flujos y la valoración de los activos en el presente y a futuro es muy importante.

El método de valoración por Descuento de Flujos de Efectivo atiende al resultado de calcular los flujos de caja que una inversión es capaz de generar. Teniendo en cuenta unas hipótesis determinadas de crecimiento e inversión. Y finalmente, descontando esos flujos de caja al momento actual.
Este método de valoración es uno de los más utilizados en la actualidad, o al menos es uno de los modelos más aceptados por los expertos para obtener el valor de un inmueble, y su cálculo está basado en las estimaciones futuras sobre la capacidad de generar riqueza.

Enrique Ródenas

Director financiero y Personas en Alberta Norweg