Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, o simplemente quieres entender mejor lo que dicen las escrituras, el catastro o el anuncio de una propiedad, es fundamental comprender la diferencia entre superficie útil y superficie construida. Estos conceptos no solo afectan al precio de una vivienda, sino también a cuestiones legales, fiscales y de habitabilidad.
¿Qué es la superficie útil de una vivienda?
La superficie útil es la parte de la vivienda que realmente puedes utilizar. Es decir, aquellos metros cuadrados por donde puedes caminar y colocar muebles, los que hacen habitable una casa desde un punto de vista práctico.
Qué incluye y qué no en la superficie útil
Incluye:
- Salones, dormitorios, cocina, baños, pasillos.
- Armarios empotrados si están integrados en el tabique.
No incluye:
- Muros, pilares, tabiques interiores.
- Zonas comunes del edificio (portales, escaleras, patios).
- Terrazas o balcones no cerrados (a veces sí si están acristalados, dependiendo del criterio).
¿Por qué es importante conocer la superficie útil?
Porque es la que realmente determina cómo vas a vivir en esa casa. Dos viviendas con la misma superficie construida pueden ofrecer superficies útiles muy diferentes. Además, el precio por metro cuadrado útil suele ser más representativo que el de superficie construida a la hora de valorar una vivienda. También se utiliza como referencia para calcular algunos impuestos, como el IBI.
¿Qué es la superficie construida de una casa?
La superficie construida es el total de metros cuadrados que ocupa el inmueble, contando todo el perímetro y todos los elementos estructurales. Es un dato más amplio, que incluye elementos no habitables pero necesarios para la estructura de la edificación.
Elementos que se consideran superficie construida
- Todos los metros cuadrados medidos desde el contorno exterior de la vivienda.
- Incluye muros, tabiques, pilares, columnas, conductos verticales.
- También pueden incluirse terrazas, balcones y patios privados, con coeficientes de ponderación (por ejemplo, solo se cuenta el 50% de su superficie si no están cerrados).
Si la vivienda forma parte de un edificio, a veces se suman los metros proporcionales de las zonas comunes (ascensor, escalera, etc.).
Diferencia entre superficie útil y construida: explicación clara
La diferencia radica en que la superficie útil se refiere al espacio que puedes usar, mientras que la superficie construida incluye todo el espacio construido, aunque no sea habitable.
En términos generales, la superficie útil suele representar entre un 70% y un 85% de la superficie construida, dependiendo del diseño arquitectónico y de los materiales utilizados.
Cómo afecta al precio por metro cuadrado
Los anuncios inmobiliarios suelen indicar el precio por metro cuadrado, pero hay que fijarse bien si se refiere a la superficie útil o a la construida.
Por ejemplo:
- Un piso de 100 m² construidos puede tener solo 75 m² útiles.
- Si el precio del piso es de 200.000 €, el precio por m² útil sería 2.667 €/m², pero por m² construido sería solo 2.000 €/m².
Esto puede generar confusión o una falsa sensación de oportunidad, por eso es clave comparar correctamente y con datos claros.
¿Cómo calcular la superficie construida de una vivienda?
Calcular la superficie construida no siempre es sencillo, especialmente si no se dispone de planos oficiales, pero existen fórmulas y referencias útiles para estimarla.
Fórmulas y métodos habituales
Una forma básica de calcularla es medir el perímetro exterior de la vivienda y multiplicar largo por ancho, incluyendo terrazas o balcones. Sin embargo, para una medición oficial se debe tener en cuenta:
- Grosor de los muros exteriores.
- Distribución interior.
- Elementos como patios, terrazas y espacios comunes.
Por ello, lo más recomendable es usar los planos oficiales del proyecto o consultar a un arquitecto o técnico homologado.
¿Cómo se calcula el área construida de una casa según catastro o escritura?
- Catastro: Proporciona tanto la superficie construida como la útil. Es una fuente pública y gratuita, aunque no siempre está 100% actualizada. Puedes consultarla en https://www.sedecatastro.gob.es con la referencia catastral.
- Escritura notarial: También indica ambas superficies, pero pueden diferir respecto al catastro si ha habido reformas no declaradas.
- Registro de la Propiedad: Registra los datos que figuran en la escritura. A menudo es menos detallado que el catastro.
Consejos antes de comprar o vender una vivienda
Para tomar decisiones acertadas y evitar sorpresas, estos consejos te ayudarán a manejar con seguridad los conceptos de superficie útil y construida.
Verifica siempre los metros útiles y construidos
Pide al vendedor o a la agencia los planos, escrituras o referencias catastrales. No te fíes solo de lo que dice el anuncio. Si hay discrepancias entre catastro y escritura, será necesario regularizar la situación antes de la compraventa.
Dónde encontrar esta información: catastro, escritura y planos
- Catastro: Referencia catastral (obligatoria en toda escritura desde 2015).
- Notaría: Escrituras de compraventa o herencia.
- Ayuntamiento: Planos urbanísticos, licencias, archivos del área de urbanismo.
- Técnico profesional: Puede realizar una medición in situ con certificación oficial.
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