Promoción delegada: la forma inteligente de invertir en inmobiliario sin cargar con la obra

¿Qué es exactamente la promoción delegada?

Es un mandato de gestión integral por el que el propietario/inversor encarga a un project & cost manager con capacidad de ejecución (empresa de arquitectura y construcción) todas las funciones propias de una promotora.

Alcance típico del mandato

• Viabilidad urbanística, técnica y económica.
• Diseño arquitectónico y de ingeniería.
• Obtención de licencias y trámites con la Administración.
• Contratación de industriales y compras.
• Dirección y coordinación de obra, seguridad y salud.
• Control de calidad, costes, plazos y riesgos.
• Puesta en marcha y entrega final con documentación completa.

Gobernanza y retribución

La propiedad mantiene la titularidad del suelo/activo y aprueba hitos clave (proyecto, presupuesto objetivo, estándar de calidades). El promotor delegado asume el desarrollo operacional y se retribuye vía honorarios y/o prima por objetivos ligada a coste, plazo y calidad.

Responsabilidades y reparto de riesgos

La responsabilidad de la obra y su gestión recae en quien la ejecuta, lo que simplifica la relación para el inversor.

Responsabilidad técnica y constructiva

• Coordinación de proyectistas, dirección facultativa y contratistas.
• Cumplimiento del CTE y normativa sectorial; seguro decenal cuando aplique.

Riesgo operativo y control

• Planificación, hitos, gestión de permisos y aprovisionamientos.
• Control de costes: presupuesto objetivo, órdenes de cambio, auditoría de certificaciones, trazabilidad de compras.
• Seguridad y salud: plan, coordinación y vigilancia.

Idea clave: el propietario delega en un equipo experto que responde de la ejecución y la entrega, con reporting periódico de avance, coste comprometido y contingencias.

Modalidades de contratación más habituales

Gestión por honorarios (Project & Construction Management)

• Honorarios fijos o variables.
• Transparencia total de costes (open book).
• Incentivos por ahorros y cumplimiento de plazo.

Precio objetivo con compartición de ahorros (GMP)

• Guaranteed Maximum Price acordado.
• Ahorros compartidos; desviaciones según matriz de riesgos.

Llave en mano con alcance definido

• Precio cerrado para un alcance detallado.
• Idóneo con proyecto maduro y bajo riesgo de cambios.

Imprescindible: describir en contrato la matriz de riesgos y el procedimiento de cambios (órdenes de cambio, comité de control).

Fases del proceso y entregables

1. Análisis y viabilidad

• Due diligence urbanística y técnica.
• Estudio de mercado (hotelero, residencial, estudiantes).
• Capex/Opex, rentas u operaciones de salida.
• Go/No-Go con presupuesto objetivo y cronograma.

2. Diseño y tramitación

• Anteproyecto, básico y ejecución.
• CTE, eficiencia energética, accesibilidad, PCI.
• Licencias, permisos y autorizaciones sectoriales.

3. Contratación y compras

• Estrategia de lotes (estructura, envolvente, MEP, acabados).
• RFPs comparables, análisis técnico-económico y adjudicación.
• Calendario de acopios críticos.

4. Construcción y control

• Plan director y curva de inversión.
• Seguimiento semanal (plazo) y mensual (coste) con KPIs de calidad.
• Gestión de cambios con trazabilidad y actas.

5. Puesta en marcha y entrega

• Comisionado de instalaciones.
• Libro del edificio, O&M, garantías y manuales.
• Entrega formal: activo listo para explotar o transmitir.

El “círculo virtuoso”: comprador u operador ya identificado

La promoción delegada alinea el proyecto con su destino final, acelerando la comercialización y la financiación.

Aplicaciones

• Hoteles: diseño a estándar de cadena/operador y entrada en explotación inmediata.
• Residencias de estudiantes: tipologías y servicios definidos con el operador para maximizar ocupación.
• Unifamiliares: ventas sobre plano para reducir equity y mejorar flujo de caja.

Ventajas para cada parte

Cómo se estructura el flujo económico

• Capex de obra: certificación mensual con transparencia de compras y contratos.
• Honorarios: por hitos (diseño, licencias, construcción, entrega) y/o % sobre Capex.
• Incentivos: bonus/malus por coste, plazo y calidad.
• Financiación: equity de la propiedad + deuda sobre el activo soportada en preventas o contratos con operador/comprador.

La contabilidad de proyecto se gestiona en open book, con dashboard de coste comprometido vs. ejecutado, previsión a fin de obra y contingencias.

Gobernanza y control: claridad documental

Contrato de promoción delegada

• Alcance y entregables por fase.
• Matriz de riesgos y procedimiento de cambios.
• Cuadro de mandos (plazo, coste, calidad, seguridad).
• Seguros y garantías (RC, decenal, cauciones, cumplimiento).
• Calendario de pagos e hitos.
• Mecanismos de resolución de conflictos ágiles.

Comité de Control

Órgano mixto (propiedad + promotor delegado) que valida hitos, cambios significativos y estados de obra.

Casos de uso: nuestra experiencia

Hoteles

Reposicionamiento y nuevas plantas con coordinación de marca y operador, cumpliendo PCI, acústica, eficiencia energética y accesibilidad.

Residencias de estudiantes

Optimización de tipologías, densidades y zonas comunes (estudio, ocio, cocina compartida) para operación eficiente y confort.

Vivienda unifamiliar

Promociones con alto componente de diseño y eficiencia energética, ejecución por lotes y garantía de calidades.

¿Es para todos los proyectos?

Cuándo funciona especialmente bien

• Producto final claro (comprador u operador definido, o estándar de mercado).
• Plazo crítico y necesidad de gestión profesional para evitar desviaciones.
• El inversor no desea montar estructura propia de promoción.

Requisitos clave

• Definición rigurosa del proyecto.
• Gobernanza contractual sólida y métricas de control.

Qué aporta Alberta Norweg

• Visión 360º: arquitectura, ingeniería, tramitación, construcción y puesta en marcha.
• Metodología: planificación por fases, control de costes y riesgos, S&S y calidad verificada.
• Especialización en hoteles, residencias de estudiantes y unifamiliares.
• Red contrastada de colaboradores y contratistas.
• Transparencia y reporting para decisiones informadas.

El inversor se concentra en la financiación y el retorno; nosotros entregamos el activo terminado, con indicadores y garantías.

¿Hablamos de tu proyecto?

Si estás valorando un proyecto hotelero, una residencia de estudiantes o una promoción residencial, podemos estructurar tu operación de promoción delegada para que todo vaya enlazado: diseño, obra, financiación y salida, con un único interlocutor y entrega llave en mano.

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Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia la promoción delegada de una promotora tradicional?

La propiedad conserva la titularidad y el control estratégico, mientras la gestión integral se delega en un equipo experto que asume responsabilidad operativa y constructiva.

¿Se puede combinar open book con incentivos por ahorro?

Sí. Los modelos de honorarios con transparencia total permiten bonus por cumplir objetivos de coste y plazo, o esquemas GMP con reparto de ahorros.

¿Qué garantías tiene el inversor?

Contrato con matriz de riesgos, seguros (RC, decenal cuando proceda), comité de control, KPIs de plazo/coste/calidad y reporting periódico.

¿Cuándo conviene el llave en mano?

Cuando el alcance está muy definido y el riesgo de cambios es bajo; permite cerrar precio y calendario de entrega.